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講物堂--物業(yè)服務階段

1.什么是物業(yè)管理?

答:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

 

2.住房專項維修資金主要指的是什么?

答:指專項用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造資金。

 

3.住房專項維修資金的使用原則是什么?

答:專項維修資金實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、??顚S?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。

 

4.專項維修資金管理辦法中共用部位是如何界定的?

答:是住宅主體承重結構部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

 

5.專項維修資金管理辦法中共用設施設備指的是什么?

答:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設備設施使用的房屋等。

 

6.物業(yè)管理公共性服務的內(nèi)容包括哪些?

答:包括公共性衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共設施設備的維護和管理。

 

7.業(yè)主如不按物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用的,物業(yè)管理企業(yè)應如何解決?

答:可以依法追繳,并可加收每逾期一天3‰的滯納金。

 

8.《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理服務合同》應當?shù)侥膫€部門登記備案?

答:房地產(chǎn)行政主管部門。

 

9.物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費?

答:物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋,簽字認可后,開始計取物業(yè)管理費;也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取,另有約定的除外。例如:有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費,就屬于這種情況。

 

10.納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發(fā)建設單位原因未按時交,物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用應由誰交?

答:由開發(fā)建設單位全額交納。

 

11.物業(yè)企業(yè)代收取水、電、氣等能源費用時,有何規(guī)定?

答: 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業(yè)服務企業(yè)代收代繳相關費用,確需委托的,應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同,實行市場化運作。

 

12.在計算物業(yè)管理費時,計費面積以什么為準?

答:計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準,這個建筑面積包括兩個部分:一部分是套內(nèi)建筑面積,一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋,以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。

 

13.公共區(qū)域的照明費用,誰來負責?

答:公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明,這部分能源費用應由受益人承擔;一般慣例是,按單元門進行分攤費用。因此,住戶除了繳納本戶所用能源費用外,還應繳納分攤的能源費用,而欠費的后果是眾人受損。

 

14.業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費,物業(yè)公司怎么辦?

答:商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應由開發(fā)商與業(yè)主解決,業(yè)主不能以此為由不交物業(yè)管理費。業(yè)主拒交物業(yè)管理費的行為構成對物業(yè)管理公約的違反,是一種違約行為,物業(yè)管理公司有權要求業(yè)主履行業(yè)務,交納物業(yè)管理費;如業(yè)主繼續(xù)違約的,物業(yè)公司可以采取法律手段,起訴業(yè)主或提出仲裁,要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務。

最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業(yè)委托管理關系,出現(xiàn)不同的問題由不同的責任人承擔違約責任,不能因為開發(fā)商與物業(yè)公司存在著委托關系,就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外,在房屋維修方面也存在這種類似的情況,希望消費者辨清責任的承擔者,避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉,讓應該承擔責任者無法推托,以便住房消費者更好地保護自己的利益。

 

15.《物業(yè)管理條例》的立法目的是什么?

答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。

 

16.物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務合同》中主要有什么內(nèi)容?

答:有物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。

 

17.前期物業(yè)管理指的是什么?

答:指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

 

18.物業(yè)管理服務收費是指什么?

答:指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托,對其住宅、非住宅的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、修繕、整治及提供其它相關服務所收取的費用。

 

19.什么是業(yè)主? 業(yè)主大會如何構成?

答:房屋的所有權人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會 。

 

20.業(yè)主公約應主要對那些事項作出約定?

答:主要有有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔責任等。

 

21.業(yè)主大會作出的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過的事項有哪些?

答:制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定。

 

22.物業(yè)使用人的權利義務應如何約定?
答:應由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人違反有關法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定時,有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

 

23.《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會會議的召開作了什么規(guī)定?

答:召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

 

24.按《物業(yè)管理條例》中規(guī)定,物業(yè)的共用部位、設施設備如果建設單位擅自處分了,應該怎么進行處罰?

答:應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。 

 

25.業(yè)主委員會的主要職責是什么?

答:(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

 

26.物業(yè)出售前建設單位應向物業(yè)買受人明示什么,雙方的承諾方式是什么?

答:應該將業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。雙方應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

 

27.根據(jù)《物業(yè)管理條例》,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電等單位應承擔的責任是什么?

答:應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。

 

28.物業(yè)存在或出現(xiàn)安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時應如何處理?

答:責任人應當及時維修養(yǎng)護,有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的,經(jīng)業(yè)主大會同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責任人承擔。

 

29.新建物業(yè)項目的物業(yè)承接驗收作用是什么?

答:⑴進一步明確交接雙方的責、權、利關系;⑵確保物業(yè)具備正常的使用功能;⑶為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

 

30.新建物業(yè)項目的物業(yè)管理用房應由誰配備?

答:應由建設單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置。

 

31.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的召開形式有哪幾種?

答:①采用集體討論的形式,②采用書面征求意見的形式。

 

32.《物業(yè)管理條例》規(guī)定對物業(yè)服務收費監(jiān)督的部門有哪些?

答:縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門。

 

33.業(yè)主大會籌備小組成員有哪些?

答:業(yè)主代表、建設單位、街道辦事處、居委會、所在地物業(yè)管理主管部門

 

34.政府投資建設項目、住宅物業(yè)和以住宅為主的物業(yè)區(qū)域采取什么方式選擇物業(yè)管理企業(yè)?

答:必須通過招標投標方式確定。

 

35.住宅物業(yè)的前期管理采用什么方法選聘物業(yè)管理企業(yè)?

答:應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘。

 

36.物業(yè)服務收費的確立原則是什么?

答:應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務收費辦法,在物業(yè)服務合同中約定。

 

37.物業(yè)共用部位、共用設施設備如果用來經(jīng)營,其受益如何處置?

答:所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

 

38.業(yè)主裝修房屋時,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務分別是什么?

答:業(yè)主應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

 

39.物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某項業(yè)務承包給了專業(yè)公司,那么將來出現(xiàn)責任事故,應由誰負責?

答:應由物業(yè)管理企業(yè)負責。

 

40.負責全市物業(yè)管理收費的管理和監(jiān)督的是哪些部門?

答:由市物價局會同市房地產(chǎn)管理部門。

 

41.物業(yè)管理服務收費區(qū)別不同對象,不同項目分哪幾種價格管理形式?

答:分政府指導價和市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理形式。

 

42.普通住宅物業(yè)服務收費實行什么價格管理?

答:政府指導價。

 

43.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生的收費糾紛應如何解決?

答:可由業(yè)主委員會調(diào)處,調(diào)處不成的可向市物價部門申請裁定,對裁定不服的,可向人民法院起訴。

 

44.利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應在什么情況下按照規(guī)定辦理有關手續(xù)?

答:應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后。

 

45.業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行的義務有哪些?

① 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

② 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

③ 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

④ 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

⑤ 按時交納物業(yè)服務費用;

⑥ 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

 

46.由物價部門、房管部門依據(jù)相關法律法規(guī)查處的有關物業(yè)服務收費違規(guī)情形有哪些?

答:

(1)超出政府指導價標準制定價格的。

(2)擅自設立強制性收費項目,亂收費用的。

(3)不實行明碼標價或不按規(guī)定實行明碼標價的。

(4)只收費不服務或不按照規(guī)定提供服務而收取費用的。

(5)其它違反有關法律法規(guī)的行為

 

47.物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成包括哪幾部分?

答:

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。

(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。  

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。

(6)辦公費用。

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

 

48.業(yè)主大會的目標和職責是什么?

答:①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;②選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);④決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;⑥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

 

49.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故,物業(yè)管理企業(yè)應承擔什么責任?對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有何要求?

答:物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責任,應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定來確定,未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。

 

50.住宅專項維修資金與物業(yè)服務費有啥區(qū)別?

答:物業(yè)服務費主要用于物業(yè)管理企業(yè)為整個物業(yè)管理項目的全體業(yè)主提供的公共服務費用。內(nèi)容涉及綠地養(yǎng)護、公用設施設備正常運轉(zhuǎn)、公共秩序管理、衛(wèi)生保潔等。而專項維修資金是指專項用于住宅公用部位、公用設施設備在保修期滿后,進行中修、大修、更新和改造工程的費用。專項維修資金屬于個人,物業(yè)服務費顯然沒有這種特性。

 

51.如何處理好業(yè)主投訴?

答:

①應耐心聽取業(yè)主意見,虛心接受業(yè)主批評,用心地聽清楚業(yè)主所反映的問題。

②對業(yè)主所反映的問題一定要問清楚,不要主觀推斷。

③對用戶反映的問題要做好書面記錄。

④對反映的問題要及時了解事情真相,向業(yè)主回復具體工作時間和具體解決辦法。

⑤及時了解處理問題的程度,向業(yè)主報告問題處理的過程,并征詢對處理結果的意見。

⑥及時向上一級主管匯報,以便更好更快的解決問題。

 

52.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,應履行哪些職責?

答:

(1)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

 

53.物業(yè)管理的基本內(nèi)容有哪些?

答:物業(yè)管理基本內(nèi)容按照物業(yè)管理企業(yè)服務的性質(zhì)和服務的方式,可分為三大類,即常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。第一大類常規(guī)性的公共服務,是物業(yè)管理最基本且必須做好的工作。主要有;①房屋建筑主體的管理及住房裝修的日常監(jiān)督;②房屋設備設施的管理;③環(huán)境衛(wèi)生的管理;④綠化管理;⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序和安全防范工作;⑥車輛道路管理;⑦公眾代辦性質(zhì)的服務。第二大類針對性的專項服務和第三大類委托性的特約服務,是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求協(xié)商確定的,如日常生活類服務、經(jīng)紀代理中介服務、金融服務等。

 

54.業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開?如何作出決定?

答:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議,都應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主,住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,還應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

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